Bir taşınmazda veya taşınır malda birden fazla kişinin pay sahibi olması, her zaman sağlıklı bir ortaklık ilişkisi doğurmaz. Özellikle miras kalan taşınmazlarda, kardeşler arasında paylı mülkiyette veya elbirliği mülkiyetinde, kullanım, gelir paylaşımı, satış ve tasarruf konularında ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu noktada uygulamada sıkça “izale-i şüyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davası, ortaklığın hukuken sona erdirilmesini sağlayan temel dava yoludur. Türk Medeni Kanunu’na göre paydaşlardan her biri, kural olarak, ortak malın paylaşılmasını isteyebilir; paylaşma aynen bölüşme veya satış suretiyle yapılır.
İçindekiler
1. İzale-i şüyu ne demektir?
2. Ortaklığın giderilmesi davasının hukuki dayanağı 3. Hangi hallerde bu dava açılabilir?
4. Hangi hallerde paylaşma hemen istenemez?
5. Zorunlu arabuluculuk şartı
6. Görevli ve yetkili mahkeme
7. Aynen taksim mi, satış mı?
8. Satış süreci nasıl ilerler?
9. Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlar
10. Sık sorulan sorular
11. Sonuç
İzale-i Şüyu Nedir?
“İzale-i şüyu”, eski terminolojide kullanılan bir ifadedir. Güncel hukuki dilde bunun karşılığı ortaklığın giderilmesidir. En basit anlatımla bu dava, bir mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılır. Amaç, ortakların artık birlikte mülkiyet ilişkisini sürdürmek zorunda kalmamasıdır. Bu dava sonunda ya mal aynen bölünerek paylaştırılır ya da satılarak bedeli paylaştırılır.
Özellikle miras yoluyla intikal eden arsa, tarla, daire, dükkân, aile apartmanı veya birden fazla hissedarı bulunan diğer taşınmazlarda bu dava çok sık gündeme gelir. Aynı şekilde taşınır mallar bakımından da, şartları varsa, ortaklığın giderilmesi talep edilebilir. Türk Medeni Kanunu, bu hakkı yalnızca çoğunluğa değil, kural olarak her bir paydaşa tanımıştır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanağı
Ortaklığın giderilmesi davasının temel dayanağı, Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleridir. Madde 698’e göre, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa, paydaşlardan her biri paylaşma isteyebilir. Aynı maddede, paylaşmayı isteme hakkının hukuki işlemle en çok on yıl sınırlandırılabileceği ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenemeyeceği de düzenlenmiştir.
Madde 699 ise paylaşma biçimini belirler. Buna göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelin bölüşülmesi suretiyle yapılır. Paylaşma biçiminde uyuşma olmazsa, hâkim önce aynen bölünmenin mümkün olup olmadığını değerlendirir; aynen bölme durum ve koşullara uygun değilse veya mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa karar verilir. Paydaşlar arasında artırma yapılabilmesi ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Miras ortaklıklarında da konu çoğu zaman aynı sonuca bağlanır. Çünkü Türk Medeni Kanunu’nun 703. maddesine göre elbirliği mülkiyetinde paylaşma, aksine hüküm yoksa, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır. Bu nedenle miras kalan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davaları, uygulamanın en yoğun alanlarından biridir.
Hangi Hallerde Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir? Bu dava en çok şu durumlarda gündeme gelir:
miras kalan taşınmazın kardeşler veya diğer mirasçılar arasında birlikte kalması, hisseli tapulu taşınmazın paydaşlarca birlikte yönetilememesi,
taşınmazın kullanım biçimi konusunda uyuşmazlık çıkması,
bir paydaşın payını ekonomik olarak değerlendirmek istemesi,
ortaklığın fiilen yürütülemez hale gelmesi.
Burada önemli olan nokta şudur: Ortaklığın giderilmesi davası açmak için mutlaka ağır bir ihlal, haksız kullanım veya kusur ispatı aranmaz. Kanun, ortaklığın devamının zorunlu olmadığı durumlarda, paydaşlardan birine dahi paylaşma talep etme imkânı tanır. Bu yönüyle dava, çoğu zaman “kusur davası” değil; mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesine yönelik bir tasfiye davası niteliği taşır.
Hangi Hallerde Paylaşma Hemen İstenemez?
Her ortaklıkta derhal dava açılabileceğini söylemek doğru olmaz. Türk Medeni Kanunu m. 698 üç önemli sınır çizer:
Hukuki işlem gereği ortaklığın sürdürülmesi yükümlülüğü varsa,
Mal sürekli bir amaca özgülenmişse,
Paylaşma uygun olmayan zamanda isteniyorsa, paylaşma talebi sınırlandırılabilir. Ayrıca paylaşmayı isteme hakkı, hukuki işlemle en çok 10 yıl süreyle kısıtlanabilir. Taşınmazlarda bu tür devam sözleşmeleri resmî şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir.
Bu nedenle dosya özelinde, tapu kayıtları, şerhler, paylaşmayı erteleyen sözleşmeler ve malın tahsis amacı mutlaka dikkatle incelenmelidir. Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, yalnızca “hisseli tapu var” düşüncesiyle dava açılabileceğinin varsayılmasıdır. Oysa bazı dosyalarda ortaklığın sürdürülmesini zorunlu kılan hukuki engeller bulunabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk
Bugün uygulamada en kritik başlıklardan biri budur. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu düzenleme 7445 sayılı Kanun’la getirilmiş ve 6325 sayılı Kanun’a eklenen 18/B maddesi kapsamında yürürlüğe girmiştir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalarda dava şartı yokluğu problemi doğar.
Arabuluculukta taraflar, malın aynen paylaşılması, bir paydaşın diğerlerinin payını devralması, serbest satış yöntemi, bedelin paylaşım biçimi gibi konularda anlaşabilir. Taşınmazla ilgili anlaşma varsa, anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur; bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme, anlaşmanın hem arabuluculuğa hem de cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi dosyalarında dava hazırlığı, artık yalnızca dava dilekçesi hazırlamaktan ibaret değildir. Dava öncesi arabuluculuk aşaması, özellikle taşınmazın aile içinde kalıp kalmayacağı, bir paydaşın diğer hisseleri devralıp devralmayacağı ve mahkeme satışının önlenip önlenemeyeceği açısından belirleyici hale gelmiştir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4’e göre Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava konusunun değerine bakılmaz; taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Ayrıca
sulh hukuk mahkemesinin görev alanına giren dava ve işlerde, kural olarak basit yargılama usulü uygulanır.
Yetki bakımından ise taşınmaz yönünden temel kural, HMK m. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olmasıdır. Birden fazla taşınmaz varsa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir. Buna karşılık uyuşmazlık doğrudan terekenin paylaşımı niteliğindeyse, HMK m. 11 uyarınca murisin son yerleşim yeri mahkemesinin kesin yetkisi gündeme gelir. Bu ayrım özellikle miras ortaklığından doğan dosyalarda dikkatle değerlendirilmelidir.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Ortaklığın giderilmesi davalarında en çok sorulan soru budur: Taşınmaz bölünerek mi paylaşılacak, yoksa satılacak mı?
Aynen taksim Malın fiziksel veya hukuken bölünerek paylaştırılması, Bölünme mümkünse ve önemli değer kaybı doğurmuyorsa Satış suretiyle paylaşma
Bu ayrımın temel ölçütü Türk Medeni Kanunu m. 699’dur. Kanun, paylaşma biçiminde anlaşma sağlanamazsa, önce aynen bölünerek paylaştırma imkânını düzenler; ancak bölme durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa hükmolunacağını söyler. Dolayısıyla uygulamada “satış her zaman ilk seçenektir” demek doğru değildir; fakat birçok taşınmazda fiilen bölünebilirlik mümkün olmadığından sonuç çoğu zaman satışa gider.
Özellikle tek daire, tek dükkân, küçük yüzölçümlü arsa, imar bakımından bölünemeyen parsel veya ekonomik bütünlüğü bozulacak taşınmazlarda aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz. Buna karşılık teknik, hukuki ve ekonomik olarak bölünebilir nitelikteki bazı arsalar, tarlalar veya bağımsız kullanım bütünlüğü oluşturabilecek taşınmazlar yönünden aynen taksim ihtimali daha güçlü olabilir. Nihai değerlendirme, somut dosyanın niteliğine göre yapılır. Bu hukuki çerçeve doğrudan TMK m. 699’daki “durum ve koşullara uygunluk” ve “önemli değer kaybı” ölçütlerinden çıkar.
Satış Süreci Nasıl İlerler?
Mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verirse süreç, hükümle birlikte kendiliğinden bitmez. HMK m. 322’ye göre paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir; taşınır ve taşınmaz malların satışı ise İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.
Bu yönüyle ortaklığın giderilmesi davası, yalnızca “davayı kazanma” meselesi değil; sonrasındaki satış mekanizmasının da doğru yönetilmesi gereken bir süreçtir. Çünkü satış yöntemi, kıymet takdiri, ihaleye katılım, paydaşlar arasında artırma ihtimali, ihalenin sonucu ve bedelin dağıtımı, dosyanın ekonomik sonucunu doğrudan etkiler. Özellikle taşınmazın gerçek piyasa değerine yaklaşan bir sonucun elde edilmesi bakımından satış aşaması en az yargılama kadar önemlidir. Bu tespit, HMK m. 322’nin satışın ayrıca memur eliyle ve İİK hükümlerine göre yapılacağını öngören yapısından kaynaklanır.
Uygulamada En Çok Karşılaşılan Sorunlar
Ortaklığın giderilmesi davaları teoride sade görünse de uygulamada oldukça teknik hale gelebilir. En sık karşılaşılan sorunlar şunlardır: taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı, aynen taksimin gerçekten mümkün olup olmadığı, paydaşların arabuluculukta gerçekçi bir çözüm isteyip istemediği, muris kaynaklı dosyalarda yetki ve taraf yapısının doğru kurulup kurulmadığı ve satış aşamasında malın değerinin korunup korunmadığıdır. Bu nedenle bu davalar, salt “taşınmaz satılsın” mantığıyla değil; stratejik dosya yönetimi ile ele alınmalıdır.
Özellikle mirastan kalan taşınmazlarda, aile bireyleri çoğu zaman “dava açılırsa taşınmaz otomatik olarak hemen satılır” düşüncesine sahiptir. Oysa doğru yaklaşım bu değildir. Önce dava şartı arabuluculuk aşaması işletilir; anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava görülür; mahkeme de doğrudan satışa değil, önce hukuki paylaşma rejimine bakar. Sonuç, somut olayın özelliklerine göre aynen taksim veya satış olabilir.
Sık sorulan sorular
İzale-i şüyu davası nedir?
İzale-i şüyu davası, bir mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi için açılan davadır. Güncel hukuki adı ortaklığın giderilmesi davasıdır.
İzale-i şüyu davasını kim açabilir?
Paydaşlardan veya ortaklardan her biri, şartları mevcutsa ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Miras kalan ev için izale-i şüyu davası açılabilir mi?
Evet. Mirasçılar arasında elbirliği halinde bulunan taşınmazlar, şartları oluştuğunda ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, yürürlükteki düzenleme kapsamında ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir.
Mahkeme taşınmazı mutlaka satar mı?
Hayır. Öncelikle aynen taksim imkânı değerlendirilir. Taşınmaz bölünemiyorsa veya bölünmesi ciddi değer kaybına neden olacaksa satış yoluna gidilir.
Görevli mahkeme hangisidir?
Ortaklığın giderilmesi davalarında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
İzale-i şüyu davası ne kadar sürer?
Süre; taşınmazın niteliğine, taraf sayısına, bilirkişi incelemesine, arabuluculuk sürecine ve satış aşamasına göre değişir. Dosyanın özelliğine göre yargılama süresi uzayabilir.
Hisseli tapulu taşınmazda tek hissedar dava açabilir mi?
Evet. Kural olarak paydaşlardan birinin talebiyle dava açılabilir.
Taşınmaz aile içinde kalabilir mi?
Evet. Arabuluculuk veya dava sürecinde taraflar anlaşırsa pay devri, bedel karşılığı devir veya başka bir çözüm modeliyle taşınmazın aile içinde kalması sağlanabilir.
İzale-i şüyu davasını tek bir hissedar açabilir mi?
Evet. Paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri paylaşmayı isteyebilir.
Miras kalan ev için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Evet. Elbirliği mülkiyetinde paylaşma, kural olarak paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır; bu nedenle miras kalan taşınmazlar da ortaklığın giderilmesine konu olabilir.
Paydaşlar arasında ihale yapılabilir mi?
Evet; ancak bunun için bütün paydaşların rızası gerekir.
SONUÇ:
İzale-i şüyu, yani ortaklığın giderilmesi davası, özellikle miras kalan veya hisseli şekilde edinilmiş taşınmazlarda mülkiyet ilişkisinin sağlıklı biçimde sona erdirilmesini sağlayan en önemli dava yollarından biridir. Ancak bu dava, sanıldığı kadar “tek celselik basit satış davası” değildir. Dava öncesi arabuluculuk, görev-yetki analizi, aynen taksim ihtimali, satış prosedürü ve dosyanın ekonomik sonucu birlikte değerlendirilmelidir. Hatalı kurulan bir strateji, taşınmazın gereksiz yere satışına, sürecin uzamasına veya paydaşlar bakımından daha ağır mali sonuçlara yol açabilir.
Hisseli tapulu taşınmazlarda veya miras kalan ev, arsa ve tarlalarda ortaklar arasında anlaşmazlık çıkması halinde en önemli hukuki yollardan biri ortaklığın giderilmesi davasıdır. Uygulamada izale-i şüyu davası olarak bilinen bu dava, taşınmazın aynen paylaşılması ya da satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini sağlar. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında, yalnızca dava açmak değil; doğru zamanda, doğru usulle ve doğru hedefle hareket etmek önem taşır. Bazı dosyalarda amaç aile içi uzlaşmayla taşınmazı korumaktır; bazı dosyalarda ise satış en gerçekçi çözümdür. Hukuki yol haritası, her taşınmazın ve her ortaklık ilişkisinin kendi somut koşulları içinde belirlenmelidir.
Önemli not: Aşağıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut dosyada doğru sonuç için her detay ve durum birlikte değerlendirilmelidir. Her olayın koşulları farklı olduğundan, somut dosyada hukuki değerlendirme için profesyonel danışmanlık alınmalıdır.
İletişim: GSM: 0505 328 39 80 Email: avegemencetin@hotmail.com AVUKAT Can Egemen ÇETİN