İÇİNDEKİLER
Sözleşmenin Tanımı ve Hukuki Niteliği
İmzadan Önce Hukuki ve Teknik İnceleme Sözleşmenin Şekli, Tapu İşlemleri ve Şerh Stratejisi Sözleşmenin Omurga Maddeleri
Teknik Şartname ve Ayıp Yönetimi
Süre, Teslim, İskân, Gecikme ve Cezai Şart Tasarımı Teminat Mekanizmaları ve Tahsil Kabiliyeti
Üçüncü Kişiye Satışlar, Kat İrtifakı ve Alıcı Riskleri Fesih/Dönme – Tasfiye Kurgusu
Uyuşmazlık Halinde Delil, Tedbir ve Dava Stratejisi Mini Kontrol Listesi
S.S.S.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (“APKİS”), bir arsa sahibinin arsa payını (mülkiyet hakkını) devretmeyi, yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa edip belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği karma nitelikte sözleşmelerdir. Uygulamada en çok uyuşmazlık çıkaran başlıklar; teslim/iskan, gecikme, ayıp (eksik–kusurlu imalat), teminatlar, tapu devri takvimi, cezai şart ve fesih mekanizmalarıdır.
Sözleşmenin tanımı ve hukuki niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli arsa paylarını devretmeyi; yüklenicinin de bu arsa üzerinde projeye uygun şekilde bina/bağımsız bölümler inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi (çoğu projede ayrıca iskân/kat mülkiyetine geçiş süreçlerini de tamamlamayı) üstlendiği karma nitelikli bir sözleşmedir.
Bu sözleşmelerde uyuşmazlığın büyüme nedeni genellikle şudur:
Tapu devri kesin ve geri dönüşü zor, buna karşılık inşaat edimi süreç içinde, ölçülmesi ve denetlenmesi gereken bir edimdir. Bu nedenle sözleşmenin kalitesi; “vaat” diliyle değil, ölçülebilir ilerleme kriterleri + teminat + tasfiye planı ile anlaşılır.
İmzadan önce inceleme
APKİS’te “imza öncesi kontrol” bir formalite değil; ilerideki davanın kaderini belirleyen güvenlik katmanıdır.
Arsa yönünden yapılacak kontroller:
Tapu kaydı (takyidat): ipotek/haciz/şerh/intifa gibi sınırlamalar; pay oranları; maliklerin tamamı. Paydaş yapısı: paylı mülkiyette tüm paydaşların katılımı ve temsil yetkileri.
İmar durumu: emsal, yükseklik, terk/ihdas zorunlulukları, ifraz-tevhid ihtiyacı, plan notları.
Fiili durum: işgal, kiracı, mevcut yapı, yıkım/boşaltım maliyeti.
Özel riskler: sit/koruma alanı, afet riski, yola terk, kamulaştırma ihtimali.
Yüklenici yönünden yapılacak kontroller:
Şirket belgeleri: ticaret sicili, imza yetkileri, karar/temsil belgeleri.
Finansal yeterlilik: teminat verebilirlik, proje finansmanı, geçmiş iş performansı.
Şantiye ve kalite sistemi: yapı denetim ilişkisi, alt yüklenici ağı, sigorta düzeni.
Proje–teknik çerçeve kontrolleri
Mimari/statik/elektrik/mekanik projeler, mahal listeleri.
Zemin etüdü ve deprem yönetmeliğine uyum.
Yapı denetim ve iş güvenliği kurgusu, şantiye sigortaları.
Kritik pratik: Bu kontroller sözleşme ekinde “beyan ve taahhütler” şeklinde yazılmazsa, ileride “bilmiyordum” savunmaları ile dosya uzar.
Şekil, tapu işlemleri ve şerh stratejisi
APKİS’te tapu ayağı doğru kurulmazsa, en iyi yazılmış sözleşme dahi pratikte zayıflar.
Tapuya şerh neden önemlidir?
Üçüncü kişilere karşı korunma, uyuşmazlıkta ispat kolaylığı ve “sözleşmenin izlenebilirliği” sağlar.
Özellikle yüklenicinin satışları, alacaklı işlemleri veya pay devri sonrası oluşabilecek zincir işlemlerde koruyucu rol oynar.
Kat irtifakı ve bağımsız bölüm tanımı
Sözleşmede “arsa sahibine düşecek bağımsız bölümler” belirsiz bırakıldığında, ihtilaf kaçınılmazdır. Bu nedenle kat–cephe–numara, net/brüt alan, eklenti (depo/otopark) ve ortak alan kullanım düzeni yazılmalıdır.
Sözleşmenin omurga maddeleri
Aşağıdaki maddeler net değilse uyuşmazlık neredeyse kaçınılmaz olur.
Edimler ve denge
Arsa sahibi: hangi arsa payını, hangi aşamada devredecek?
Yüklenici: hangi bağımsız bölümleri, hangi standartta, hangi tarihte teslim edecek? Tapu devri takvimi (Kademeli devir)
Uygulamada en güvenli model: tapuyu ilerlemeye bağlamak. Örnek kurgusal aşama seti (mantık):
Ruhsatın alınması + şantiye kurulumu ? %… devir
Kaba inşaat (belirli seviyeler) ? %… devir
İnce işler/tesisat seviyesi ? %… devir
İskân + fiili teslim + kat mülkiyeti/irtifakı işlemleri ? kalan devir
Altın kural: Her aşama, objektif bir raporla (yapı denetim/uzman/bilirkişi niteliğinde) teyit edilebilir olmalıdır.
Teknik şartname ve ayıp yönetimi
APKİS’te ayıp tartışması çoğu kez “ne vaat edilmişti?” sorusuna dayanır. Teknik şartname zayıfsa, ayıp iddiası da zayıflar.
Teknik şartname nasıl yazılmalı?
Malzeme standardı: marka-model veya objektif kalite kriterleri.
İşçilik standardı: toleranslar, uygulama esasları, teslim kriterleri.
Revizyon prosedürü: yazılı onay + bedel/süre etkisinin nasıl hesaplanacağı.
Not: Burada “ayıp” ve “eksik iş” ayrımı dosyanın stratejisini değiştirir. Bu yüzden tespit raporu ve şartname dili çok önemlidir.
Süre, teslim, iskân, gecikme ve cezai şart tasarımı
Süre başlangıcı net olmalı
“Sözleşme tarihi” mi, “ruhsat tarihi” mi, “yer teslimi” mi? Başlangıç net değilse, gecikme tartışması kronikleşir.
Teslim ve iskân birbirinden ayrılmalı
Fiili teslim: bağımsız bölümün anahtar teslimi ve kullanıma elverişlilik.
İskân (yapı kullanma izni): idari izin süreçlerinin tamamlanması.
Birçok projede esas amaç “oturmak/satmak” olduğundan, iskân konusu özellikle yazılmalıdır. Cezai şart nasıl kurulmalı?
Cezai şartın iki ayağı vardır:
Başlangıç anı (hangi tarihten itibaren işlemeye başlar?)
Bitiş anı (fiili teslim mi, iskân mı?)
Ayrıca: Günlük/aylık tutar, Üst sınır, Cezai şartın tazminatla ilişkisi (zarar aşarsa ne olur?) mutlaka düzenlenmelidir.
Teminat mekanizmaları ve tahsil kabiliyeti
Uygulamada “haklı olmak” değil, tahsil edebilmek belirleyicidir. Teminat; dava riskini azaltır, uzlaşmayı kolaylaştırır.
Etkili teminat araçları
Banka teminat mektubu: tutar, vade, iade şartları, paraya çevirme koşulları net olmalı. Teminat ipoteği: yüklenici veya üçüncü kişinin taşınmazı üzerinde.
Devir–hakediş bağlamı: teminatın alternatifi değil, tamamlayıcısıdır.
Sigortalar: şantiye, üçüncü kişi mali sorumluluk, işveren sorumluluk.
Mini kontrol: Teminat yoksa ne olur?
Gecikme cezası kağıt üzerinde kalabilir
Ayıp bedeli tahsil edilemeyebilir
Yüklenicinin alacaklıları projeyi kilitleyebilir
Üçüncü kişiye satışlar, alıcı riskleri ve koruyucu hükümler
Yüklenici, kendisine düşecek bağımsız bölümleri projeyi finanse etmek için satmak isteyebilir. Bu mümkündür; ancak arsa sahibinin haklarının korunması şarttır.
Sözleşmede:
Yüklenicinin satış yetkisinin hangi aşamada başlayacağı,
Arsa sahibine ayrılan bağımsız bölümlerin satış/taahhüt yasağı,
Tapu şerhi ve gerekli tedbir mekanizmaları, açıkça düzenlenmelidir.
Fesih/Dönme ve tasfiye kurgusu
APKİS’te en yıpratıcı senaryo: “iş yarım kaldı.”
Bu durumda “kimin neyi iade edeceği” yazılı değilse; dosya yıllarca sürer.
Haklı fesih halleri (örnek başlıklar)
Süre aşımı ve temerrüt
Ruhsat/iskan yükümlülüğünün ihlali İnşaatın durması/terk
Ağır ayıp ve giderimden kaçınma Teminatın verilmemesi / teminatın düşmesi
Uyuşmazlık halinde delil, tedbir ve dava stratejisi
Delil tespiti neden önemli?
Eksik/kusurlu imalat tartışmaları, inşaat devam ederken hızla değişir. Mahkeme aracılığıyla yapılacak delil tespiti, dosyanın omurgasını kurar.
Tedbir ihtiyacı (somut olaya göre)
Satışların hızlandığı, şerh/tapu işlemlerinin devreye girdiği durumlarda tedbir değerlendirilir. Ama her olayda tedbir çıkmayabilir; doğru gerekçe ve doğru delil seti önemlidir.
Tipik dava ve talep türleri
İfa/teslim/iskan talepleri
Gecikme cezai şartı ve/veya kira kaybı
Ayıp nedeniyle onarım bedeli/bedel indirimi
Fesih/tasfiye, tapu işlemlerine dönük talepler (olaya göre) Mini kontrol listesi (imzadan önce “son kez”)
Tapu takyidat raporu ve paydaş imzaları tamam mı?
İmar durumu ve proje mümkün mü (terk/ifraz/tevhid riski)? Bağımsız bölüm paylaşımı numara–kat–cephe bazında net mi? Tapu devri kademeli mi, hakediş raporu mekanizması var mı? Teknik şartname detaylı mı, revizyon prosedürü var mı?
Teslim ve iskân ayrı ayrı tanımlı mı?
Cezai şart başlangıç/bitiş anı net mi?
Teminat (mektup/ipotek) var mı, tahsil kabiliyeti var mı?
Fesih + tasfiye maddesi çalışır halde mi?
Üçüncü kişiye satışlar ve arsa sahibinin korunması düzenlendi mi?
Sık Sorulan Sorular (S.S.S.) – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yazılı yapılmak zorunda mı?
Uygulamada evet. Çünkü sözleşmenin konusu çoğu zaman taşınmaz devri borcu içerir ve bu tür borç doğuran işlemlerde resmî şekil tartışması gündeme gelir. Bu nedenle sözleşmenin yazılı olması tek başına yetmez; çoğu durumda resmî şekilde düzenlenmesi önerilir ve yargısal uygulamada resmî şeklin önemine sıkça vurgu yapılır.
Tapuya şerh koydurmak zorunlu mu? Koydurmazsam ne olur?
Şerh çoğu projede zorunlu değil; ama koruyucu bir araçtır. Şerh, üçüncü kişilere karşı “benim sözleşmem var” savunmasını güçlendirir ve bazı riskleri azaltır. Şerh yoksa, özellikle yüklenicinin üçüncü kişilere satış/teminat işlemleri arttıkça arsa sahibi açısından tapuya güven–iyi niyet tartışmaları büyüyebilir.
Tapuyu en baştan devretmek zorunda mıyım?
Hayır. Bu bir pazarlık ve risk yönetimi konusudur. Arsa sahibini en çok koruyan model, kademeli devir + objektif ilerleme kriteri + teminat kombinasyonudur. Bu, “iş yarım kaldı” senaryosunda geri dönüş kapasitesini artırır (kesin garanti değil, risk azaltımıdır).
Kademeli devirde “ilerleme” nasıl ölçülür?
En güvenlisi; aşamaların sözleşmede ölçülebilir tanımlanması (ör. kaba inşaat seviyesi, mekanik/elektrik bitim kriteri vb.) ve bunun raporlanmasıdır. Rapor kaynağı; yapı denetim kayıtları, teknik uzman raporu, gerektiğinde mahkeme bilirkişi tespiti olabilir. Ama hangi raporun bağlayıcı olacağı sözleşmede net yazılmalıdır.
İskân alınmazsa teslim yapılmış sayılır mı?
Tek cümleyle cevap vermek doğru olmaz. Çünkü “teslim” sözleşmede fiili teslim olarak mı, yoksa iskan dâhil tamamlanma olarak mı kurgulandı? Uygulamada en sağlıklısı: fiili teslim kriterlerini ayrı, iskân yükümlülüğünü ayrı, iskân alınmazsa yaptırımı (cezai şart/teminat iade etmeme/bedel kesintisi vb.) ayrı yazmaktır.
Eksik iş ile ayıp arasındaki fark nedir ve neden önemli?
Bu ayrım önemlidir çünkü eser sözleşmesinde ayıp rejimi TBK’da ayrıca düzenlenir ve muayene–ihbar gibi yükümlülükler gündeme gelebilir.
Ayıplı işte “ihbar süresi” var mı?
Eser sözleşmesinde ayıp rejiminde, açık ayıp/gizli ayıp ayrımına göre muayene ve bildirim yükümlülüğü tartışmaları çıkabilir. Bu alan, dosyaya göre teknik ve ispat ağırlıklıdır; güvenli yol, ayıp şüphesi doğduğunda yazılı bildirim ve mümkünse tespit almaktır.
Yüklenici “muadil malzeme kullandım” derse otomatik kabul mü?
Hayır. “Muadil” kavramının sınırı sözleşmede/teknik şartnamede yoksa, tartışma bilirkişiye gider. Doğru kurgu: muadilliği objektif standartlara bağlamak (sertifika/kalite sınıfı/garanti/performans kriteri) ve değişikliklerde yazılı onay şartı koymaktır.
İnşaat gecikirse sadece cezai şart mı istenir?
Sözleşmeye göre değişir. Cezai şart düzeni; zararların tamamını kapsayabilir veya kapsamayabilir. “Cezai şart var diye başka zarar istenemez” ya da “her hâlükârda ayrıca istenir” gibi kesin cümleler yanlış yönlendirebilir; doğru cevap, sözleşme hükmü ve somut zarar ispatı ile birlikte değerlendirilmesidir.
Yüklenici işi yavaşlatıyor ama bırakmıyor; hemen feshedebilir miyim?
“Yavaşlatma” tek başına her zaman haklı fesih sebebi sayılmayabilir. Uygulamada doğru yol; ihtar, süre verme, temerrüt kurma ve ilerleme tespiti ile süreci hukuken görünür kılmaktır. Fesih/dönme stratejisi,
sözleşmedeki fesih şartlarına ve temerrüt durumuna göre kurulmalıdır. Yüklenici işi yarım bırakırsa devredilen paylar kesin geri gelir mi?
Kesin demek doğru olmaz. Geri dönüş; tapu devri kurgusu, şerh/teminat, üçüncü kişilere devirler ve tasfiye mekanizmasına bağlıdır. Ayrıca üçüncü kişilerin tapuya güvenerek iyi niyetli iktisabı iddiası gündeme gelebilir; bu da davanın sonucunu etkileyebilir.
Üçüncü kişiye satış yapılırsa arsa sahibi “her şeyi iptal ettirir” mi?
Bu da kesin bir ifade olamaz. Son yıllarda iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin içtihat çizgisinin güçlendiği görülüyor; üçüncü kişinin iyi/kötü niyeti somut delille tartışılır. Bu nedenle önleyici hukuk (şerh, devir takvimi, satış yetkisi sınırı, teminat) arsa sahibinin en güçlü kozu olur.
Kat irtifakı ne zaman kurulmalı?
“Mutlaka şu tarihte” denemez; proje, idari süreç ve finansman modeline göre değişir. Ancak kat irtifakı, bağımsız bölümlerin tapuda somutlaşmasını sağladığından; paylaşım ve satış süreçlerinde pratik önem taşır. Bu nedenle sözleşmede kim kuracak, hangi aşamada, masraflar kime ait net yazılmalıdır.
Hisseli arsada (birden çok paydaş) sözleşme nasıl yapılır?
Genel olarak, taşınmaz üzerinde tasarrufu etkileyen bu tür sözleşmelerde paydaş yapısı “kritik risk”tir: temsil yetkisi, imza eksikliği, vekaletin kapsamı gibi konular ileride ciddi itirazlara dönüşebilir. Bu nedenle paydaşların katılımı/temsili ve yetki belgeleri titizlikle kurulmalıdır.
Yüklenici şirketse yetkili değişirse sözleşme ne olur?
Sözleşme şirket tüzel kişiliğiyle kurulduğu için yetkili değişse de borç ilişkisi sürer; ancak imza anında şirketi bağlayan yetkinin doğru kurulmuş olması şarttır (imza sirküleri/karar/temsil kontrolü).
İletişim: GSM: 0505 328 39 80 Email: avegemencetin@hotmail.com
Yasal Bilgilendirme Notu: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, somut olayın imar/tapu durumu, sözleşmenin maddeleri ve ifanın seviyesi gibi değişkenlere bağlıdır. Bu nedenle yukarıdaki cevaplar “genel çerçeve” sunar; nihai değerlendirme her dosyada belge ve kayıtlar üzerinden yapılmalıdır ve her sözleşme sui generis kendine hastır hukuki değerlendirme için profesyonel danışmanlık alınmalıdır.
Avukat Can Egemen ÇETİN